Ferienwohnung vermieten: steuerliche Hinweise

Wer selbst eine Ferienwohnung vermietet, sollte sich unbedingt mit den steuerlichen Konsequenzen der Vermietung auseinandersetzen.

Es empfiehlt sich in jedem Fall, frühzeitig hierzu den eigenen Steuerberater hinzu zu ziehen. Nur dieser kann Ihnen Auskunft geben, welche Konsequenzen die Vermietung einer Ferienwohnung für Ihre Steuerlast hat.

Grundsätzlich erzielen Vermieter mit der Vermietung Einkünfte, die versteuert werden müssen. Es nützt auch nichts, sich auf den Standpunkt zu stellen: ich vermiete nur privat und muss deshalb keine Steuer entrichten. Sobald eine Wohnung mehrfach vermietet wird, werden dadurch zu versteuernde Einkünfte erzielt. Diese Einnahmen müssen Sie bei Ihrer Steuererklärung angeben.

Ferienwohnung selbst nutzen und vermieten?

Sie müssen sich darüber Klarheit verschaffen, ob Sie die Wohnung nur selbst nutzen möchten oder ausschließlich als Geldanlage betrachten und die Wohnung vermieten möchten. Die ausschließliche Vermietung hat den Vorteil, dass Sie komplett die Kosten der Wohnung steuerlich geltend machen können. Sobald Sie die Wohnung selbst nutzen oder auch nur sich die Möglichkeit offen halten, die Wohnung selbst zu nutzen, verändert dies die steuerrechtlichen Sachverhalte. Sobald Sie sich eine Eigennutzung vorbehalten, wird das Finanzamt genauer prüfen, wieweit eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Beachten Sie den u.a. Link zum Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16.4.2013 zur Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen.

Umsatzsteuer

Wenn Vermietungsumsätze getätigt werden, muss grundsätzlich hierfür Umsatzsteuer gezahlt werden. Als Vermieter sind Sie Unternehmer und haben eventuell die Wahlfreiheit, als Kleinunternehmer keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Das hängt u.a. von der Höhe Ihrer Umsätze ab. Wenn Sie im laufenden Jahr weniger als 17.500 Euro Umsatz haben, können Sie ggf. die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Aber vielleicht haben Sie beim Kauf der Ferienwohnung „optiert“, d.h. Ihnen wurde die Umsatzsteuer nicht auf der Rechnung ausgewiesen und sie haben sich verpflichtet, für die nächsten Jahre für die Vermietungsumsätze Umsatzsteuer abzuführen. Fragen Sie in jedem Fall Ihren Steuerberater, wie in ihrem persönlichen Fall mit der Umsatzsteuerthematik umzugehen ist.

Zweitwohnsitzsteuer

Die Gemeinden sind auf dem Hintergrund ihrer knappen Kassen motiviert, sich neue Einnahmenquellen zu erschließen. Einige Gemeinden erheben eine Zweitwohnsitzsteuer für Eigentümer, die neben ihrem Hauptwohnsitz eine Ferienwohnung besitzen. Im Detail kann es darauf ankommen, ob sie die Wohnung selbst benutzen oder komplett in die Vermietung geben. Hier hängt es von der jeweiligen Gemeindesatzung ab, die die Kriterien für die Erhebung der Zweitwohnsitzsteuern festlegt. Auch hier lohnt die Nachfrage bei Ihrem Steuerberater, auch wenn der nicht jede kommunale Satzung kennen kann.